今年楼市调控159次 重点转向三四线 会持续火爆吗?

2018年06月12日 14:42
来源: 中国财经报
编辑:东方财富网

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  1、截至今年5月底,今年全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。

  2、此轮进入商品住宅“限售”行列的三四线城市有几个共同特点,即房价出现了明显波动,并且投资投机需求明显强于本地自住需求,房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。

  3、未来三到五年,三四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期,货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求,保守估计三四线城市的房价仍将在一段时间内处于历史高位。

  短短一个月间,全国40多座城市总计发布了50次房地产调控政策,次数之频繁,历史罕见。

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

  为何政策发布如此频繁?

  中原地产首席分析师张大伟说,近几个月,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动,这是政策密集发布的最核心原因。

  国家统计局数据显示,4月,一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降,三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。据易居研究院监测,5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%;18个二线城市新房成交面积环比增加11%;18个三四线城市新房面积环比增加12%。

  三四线城市楼市为何升温?

  地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量。川财证券报告指出,国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产,大幅提升居民购买力,拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。

  “各地人才政策吸引人才过来之后,也增加了购房的需求,供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”张大伟说。据不完全统计,仅5月份,就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策,其中近半是三四线城市。

  “政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”中国社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说,但随着去库存政策逐渐退出,预计下半年三四线市场调整将会出现。

  这一波楼市调控有何新变化?

  记者梳理发现,各地发布调控政策的内容包括收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等。

  相比传统的限购限贷,今年楼市调控一大变化是,实施摇号购房的城市不断增加。58安居客房产研究院首席分析师张波说,摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利,也能从侧面打击收取“茶水费”、内部关系买房等行为。抢号和中签率低并不是摇号制度本身的问题,是由于新房限价,比二手房价格低。

  更多城市买房要摇号吗?

  张波指出,“因城施策、分类调控”的政策还将持续,房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱,限购加码的城市还有可能增加。

  “供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房,预计未来将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时,刚需、无房户将优先选择房源。”张大伟说。

  张波也认为,在楼市调控的大背景下,一定会有更多城市跟进摇号买房,摇号买房会出现在两类城市,一类是楼市热度较高的城市,包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市,以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在较多楼市乱象亟待规范的城市,违规现象包括捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等,通过摇号可以同步加强规范。


  5月楼市新政创纪录,火爆还会持续下去吗?

  01 为何三四线调控如此频繁?

  中新网援引中原地产首席分析师张大伟给出了解释:最近几个月,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动,这是政策密集发布的最核心原因。

  数据显示,全国已经有30座三四线城市房价破万,200个县城房价超过9000元/平米。

  三四线城市之所以房价异动,主要由于大量棚改货币化安置以及房地产调控力度相对不严,这些都为投机性购房者提供了条件。

  另一个重要推手就是人才引进新政。中新网援引张大伟称:“各地人才政策吸引人才过来之后,也增加了购房的需求,供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”

  据不完全统计,5月,南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策,其中近半是三四线城市。

  02 三四线城市卖地收入狂增

  除了房价大涨以外,三四线城市的土地出让金收入也在大规模增加。

  21世纪经济报道近日援引中原地产数据称,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市,卖地金额今年明显上涨,累计成交金额超过100亿元。

  5月单月,50大热点城市卖地金额创年内最高纪录,合计卖地金额单月高达3130亿,同比涨幅高达111.5%。

  1-5月,50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿,同比涨幅57.6%,多卖了4520亿。

  三四线城市的土地市场之火爆,与一二线城市形成了鲜明对比。

  报道援引安居客首席分析师张波称,土地市场明显呈现冷热不均,房企对三四线土地以及部分强二线城市的投资热度相对较高,而在一二线城市则降温比较明显。部分热点二线城市甚至频频出现土地流拍,比如4月杭州出现流拍,5月成都出现流拍,北京多块土地流拍。

  张波称,从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高,但就此不能判断开发商拿地热情高涨。

  报道评论称:可以预计的是,防范三四线城市土地市场过热,将成为接下来的调控重点。

  03 三四线楼市火爆会持续吗?

 

  三四线城市的楼市火爆是否将持续下去呢?

  根据易居房地产研究院本周发布的《5月份全国40城住宅成交报告》,五月40个典型城市成交面积环比增加12%,同比上升5%。其中,未调控的三四线城市成交面积达到2014年以来的次高水平。

  此前,三线调控城市今年成交量回升明显,其主要是由于部分城市(淮安、惠州等)推盘量较大。业内人士认为今年楼市下行趋势难避免,一线城市成交有望维持稳定,三四线未调控或弱调控城市成交面积面临较大下滑风险。

  有国内人士分析称,房地产调控的重心将移向之前涨幅过大的三四线城市。因为三四线城市对外来人口流入缺乏足够的吸引力,所以房价被抄高,主要是外来炒房客,如果这些人选择辙离,很可能会造成三四线城市房价的大起大落。

(责任编辑:DF376)

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