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刘世锦:三只靴子落地的话 房地产已基本触底了

广州房地产网-房掌柜 2017-12-07 09:32:12来源:新浪财经
[摘要]11月08日在清华大学开讲,论坛成员、中国发展研究会副事长刘世锦出席并演讲,演讲主题为《经济增长的平台、周期与动能》。其表示目前房地产基本上触底,或者接近触底。...

  11月08日在清华大学开讲,论坛成员、中国发展研究会副事长刘世锦出席并演讲,演讲主题为《经济增长的平台、周期与动能》。其表示目前房地产基本上触底,或者接近触底。

  一是房地产投资基本触底。从国际经验来看,当房地产达到一万一千国际元以后,基本上就会出现负增长,大概中国构成房地产投资70%的城镇居民住宅历史需求峰值是一千二百到一千三百万套住房,这个峰值大概在2013年左右就达到了,达到了以后逐步是回落的态势。

  2016年一季度房地产投资又有所回升,原因是一线城市房价上涨,带动了房地产投资。但刘世锦表示这是暂时的现象,房地产投资总体回落的态势是不会改变的,逐步就会达到一种常态。“这个常态大概是2%、3%的增长速度,甚至将来出现0增长甚至负增长也是可以理解的。”

  二是住宅需求基本触底。住宅实际的增速在2013年的时候出现高点,2016年房地产投资往上拉了一下,但是最后还是会下来,刘世锦表示,房地产投资增长速度将来会出现负增长的。

  中国经济一定要考虑增长阶段问题

  我们已度过高增长阶段到了转换期,这时增长速度往下走符合规律。

  到目前为止世界对中国经济的变化持有不同观点,但是事实是最主要的,其实在过去六七年中国经济已经发生了增长阶段的转换。由过去的增长速度10%以上,最近几年都是7%以下了。

  另外从认识这个角度来讲有变化,特别是中央提出中国经济进入新常态这样一个重大的判断以后,应该说对中国经济增长阶段的转换的认识也是逐步地形成了共识。但是这个思想真正要转过来也不容易,因为中国高增长是一种惯性,其实高增长是好事,能高增长为什么不行呢?问题是规律还要不要认可和服从。

  我想说的中国到了这个阶段以后出现这种阶段的转换,用经济学的各种周期理论是没有办法解释的,而且这种现象就是类似于像中国、东亚这种经济体到了这个阶段特有的经济现象。

  我曾经写过一本书《陷井还是高墙》,我们当时分析了类似于中国这种高速增长叫挤压式的增长,这种增长到一定程度以后是要回落的,为什么会出现比较大幅度下台阶的现象,由高速增长转入中速增长?理论上进行了探讨。

  大体上三个方面,一是中端需求,比如说像房地产和重要的工业产品,比如像钢铁、煤炭,还有水泥、建材等等,重要的工业产品在这段时间都出现了历史需求峰值,到目前为止经济学界好像都没有强调这个概念,但是我认为这个概念非常重要。在人类工业化和历史化的进程中,某一种产品的需求总量,或者说它的需求增长速度最高的那个点已经出现了。

  第二个因素就是人口和劳动力总量发生了重要的变化,最典型的是劳动力,中国15岁到59岁的劳动力从2012年开始每年大概减少200万人,劳动力总量减少了,结果是工资就要上涨,包括最近几年从农村农民进城人数也在涨。各位同学学过刘易斯拐点,这个时候就出现了,当然对这样的命题也是有一些争议,但总的来讲这个变化出现了。

  三是资源环境约束边界的临近。最突出的就是雾霾,这个雾霾怎么产生的?主要就是我们生产活动排放出来的东西,现在已经到了什么程度?这雾霾这么严重,各位可能要出去运动运动吧,你是不是要看空气质量怎么样,如果PM2.5到了200以后还要出去吗?不会出去了吧。就会有一个问题,说我们搞经济增长,搞GDP,搞到门都不能出了,我们搞经济增长到底为了什么?你要呼吸一个新鲜的空气都不可能了。

  我们相当多的资源和环境底线已经接近了或者现在已经超过了,高速增长还可能保持下去吗?

  更具有重要意义是结构性的变化。如果放在七八年前,也就是我们在高速增长的时候,如果来一个国外的经济学家,包括国内的一些经济学家,都会讲中国经济发展是从不平衡、不稳定、不可持续的因素是比较的,最重要讲四个结构性的问题。

  一是工业比重,工业比重过高,投资的比重过高,过多依靠外需,过多依靠低成本的劳动力。但是在过去几年时间,我们这几个最重要的结构性的指标已经出现了具有历史意义的转折性的变化。第三产业已经超过第二产业,服务业现在已经成为经济增长总量中间超过70%以上了。消费比重现在持续逐步在提升,相应的投资的比重是在下降。出口我们过去经常增长20%以上,前几年负的了,今年有所恢复,但是出口要想增长到两位数的水平难度很大了,几乎不可能了,以后出口也就是5%左右的增长速度了。

  中国经济一定要考虑增长阶段的问题。我们已经度过了高增长阶段,已经到了一个经济增长阶段的转换期,所以这个时候增长速度往下走是符合规律的,因为潜在增长率已经下来。这段时间经济到底好不好比什么呢?主要不是比你的增长速度,而是比你是不是不出大的问题,比你的经济结构能不能比较快的调整,动能能不能比较快的转换。

  中国经济已开始触底逐步进入中速增长阶段

  触底的确切含义是“稳住了”,不再明显地朝下走了。

  从去年开始几乎提出一个判断,中国经济已经开始触底了,进入中速增长的平台。不能对中国经济太悲观,在2010年我说中国经济是要下台阶的,但是到了2016年以后我想说对中国经济不要太悲观,中国经济已经开始触底了,它将会逐步进入中速增长阶段。

  从需求侧来看,中国经济过去的高增长主要靠高投资。

  高投资主要有三个特点,第一是出口,第二个是基础设施投资,第三是房地产。

  过去构成中国整个投资的80%以上的就是基础设施、房地产和设备投资,大概是房地产占比是20%-25%,基础设施是25%左右,设备投资大概占30%以上,三者加起来大概85%左右,在过去相当长一段时间。而设备投资和房地产和出口相关,所以由投资主要是由这三大来源在这支撑着。

  所以高投资要逐步的触底,俗称三只靴子要落地,在过去六年时间出口已经触底了,基础设施投资它的高点是在2000年左右,最近几年也在触底。大家注意,基础设施投资是一个很强政策背景的变量,我们政府要稳增长,觉得它不太好抓,最好抓的就是基础设施投资,所以当政府稳增长的动力比较强的时候你会看到基础设施投资就上来了,相反就会朝下走。

  房地产从国际经验来看,达到一万一千国际元以后,房地产基本上出现了负增长,大概中国构成房地产投资70%的城镇居民住宅历史需求峰值是一千二百到一千三百万套住房,这个峰值大概在2013年左右就达到了,达到了以后逐步是回落的态势。2016年一季度房地产投资又有所回升,原因是一线城市房价上涨,带动了房地产投资。我说这是暂时的现象,房地产投资总体回落的态势是不会改变的,逐步就会达到一种常态,这个常态大概是2%、3%的增长速度,甚至将来出现0增长甚至负增长也是可以理解的。

  房地产也基本上触底或者接近触底。这是住宅实际的增速,这是2013年时候的高点,2016年房地产投资往上拉了一下但是最后还是会下来,这是我们的预测,房地产投资增长速度将来会出现负增长的。这样的话三只靴子都落地了吧?落地以后从需求侧来看基本上也就触底了。

  再看看供给侧,当三大需求逐渐往下走的时候供给侧也在调整,但是调整的相对比较慢。

  主要满足三大需求的就是我们的重化工业这些行业就出现了严重的产能过剩。工业品出厂价格54个月的负的增长。工业企业利润从2015年8月份以后一年多的时间也是负的增长,工业企业利润一年多不增长,这个事儿严重还是不严重?很严重。企业不赚钱,你说能不能可持续?还能维持多长时间?

  所以中央在这个时候强调去产能,在过去几年的时间中央应该说去产能的政策还是取得相当大的进程。一方面是用了行政性的手段,另一方面市场也开始发挥作用,这是更为重要的。所以最近两年去产能,现在有相当多的行业通过去产能以后价格已经恢复了,现在还想要去产能,所以问题怎么来看。

  我讲两点,一是产能这个概念到底有多少不能统计上来,因为统计上来的数字是很难的。如果土地数字底下往上报,如果是奖励性政策就会多报,如果报的多的话,我将来是惩罚性的政策,就会少报。

  如果说要知道胡萝卜政策肯定就报的很多。中国煤炭高铁到底有多少产能实际上很难说清楚。我们更多是要关注市场的信号,市场信号是最真实的。

  通过一段时间去产能以后,PPI在54个月以后恢复正增长,而且今年上半年上升的幅度很大,工业企业的盈利状况也是明显的好转,特别是今年以来相当不错,包括最近几个月整个工业企业盈利状况是相当的好。所以从这个角度来讲,供给侧的调整应该说初步也到位了。

  这里面还有大宗商品的价格问题,我们基本的判断是通过我们这次去产能以后,大宗商品的价格目前已经是大幅度地回升,现在会有波动,但是在这个周期最低点已经过去了。这个也是我们讲供给侧调整到位的标志。

  所以从供给和需求两个方面来讲已经接近底部或者已经触底,这是下半年以后提出的判断。

  触底应该发生什么变化?反弹,触底反弹很多人很兴奋。最近有个理论是新周期理论,过去我们经常朝下走,现在终于触底了,会出现一个新的周期,然后中国经济往上走。我看最近有些乐观的说中国经济又会回到7%以上,甚至还可以持续很多年,这可能吗?

  我不排除你说如果采取刺激性政策上了7%,它连一年也坚持不了还会回来,不可能出现大的反弹,更不可能回到过去高增长的轨道上去。无论这个反弹处于V形,还是剧烈点U形的,都不会。所以我说触底的确切含义是什么?三个字“稳住了”,不再明显地朝下走了,逐步进入中速增长的平台。

  也有人表示怀疑,说能稳得住吗?看这个速度还得往下走。我们的判断是基本上没有稳住。我后面也讲这个平台的重心还会下移,但是开始进入平台了,这是我们的一个重要的判断。

  进入中速增长期后增长动能来自三个方面

  老经济加上新体制、新机制、新技术、新商业模式,激发出新动能。

  中国经济进入中速增长期以后,增长动能来自于三个方面,一个是我们现在有经济部分,怎么提升效率。二是有一些行业,从中国来讲可能是新的,但是发达国家来讲是老的,就是地球上已经有这些经济部门了,所以从全球这个角度来讲也属于老的,这一块我们还有比较大的增长潜力。再一块是所谓前沿性创新所带来的经济增长。

  所以中国经济下一步新的增长动能大部分还是前两部分,所以说还是广义上的老经济,老经济怎么能够激发出新的增长动能?老经济加上新的体制、新的机制、新技术、新商业模式,这样激发出新的动能,也可以称它为新经济,怎么能做好加法呢?就得靠深化供给侧改革。

  下面我简单讲讲中国经济六个方面新的动能,一是行政性垄断的基础产业领域的改革、开放和竞争。

  这次十九大特别强调我们要建设现代化的经济体系,着力点是实体经济,特别是制造业。现在的制造业,民营企业有呼声,说是我们的制造业成本高。

  我们发展水平还处在追赶期,人均收入才8000美元,为什么40000、50000美元的成本比我们还低?什么原因?有人说美国土地比我们多,美国地价比我们便宜,应该说是有这方面的因素,但是主要不是这个原因,是因为我们和这些要素相关的那些领域不同程度地存在着行政性垄断的问题。

  我想提一个观点,供给侧改革下一步发展实体经济,关键是把实体经济的能源、通讯、物流、土地、融资五大成本降下来,一定是通过改革降下来。

  第二个我想讲一下加快大都市圈发展与相关改革。

  一线城市的房价为什么涨得那么厉害,一定要注意中国城市化进程在最近几年出现了结构性的变化,说二三四线城市房价也在涨,我说你得看在什么地方,一定有个地理位置,是在大都市圈的范围之内。

  当然房价上涨过快正面因素来讲大都市圈加快发展,特别是年轻人朝这些地方集中,这是正常的,然后它的需求上升。然后房价涨得过快了,过高了,有些是离谱的,这里面就有另外的原因,更多是因为体制、结构和政策层面的一些因素,包括住宅用地占建设用地的比重偏低,农村集体土地不能够直接进入市场,房地产税至今未能起步,更重要的是关于城市化发展的理念、战略、政策的不适应。怎么样能够打破这个困局出路在于供给侧改革。

  要增加住宅用地占城市建设用地比重至40%以上。中国目前三大都市圈核心城市,就我们几个一线城市过去都在25以下,最近几年有所提升,也没有超过30%,发达国家一般都在40%以上,首尔在60%以上。所以这个比重要的是要调整的。

  二是我们要改变城市结构,我们现在确实很矛盾,一方面说是人口爱向大城市集中,北京三环、五环之内怎么样?还觉得不拥堵吗?也够拥堵了。怎么解决这个矛盾?城市结构,大都市圈城市的外边发展起一批中小城镇,中小城镇把核心城市里边过度拥堵的一部分功能疏解出去。但是外边这些小城镇应该是有产业支撑的,有轨道交通把它们连接起来,公共服务得配套到位,这样大家才愿意出去,核心城市里面主要是搞一些高端服务业,周边地方更多是一些制造业,形成这样的结构,这样我们的容量可以增加了,生产率可以进一步地提高。

  要加快土地制度的改革,要积极发展公共租赁住房,最近讲租售同权,房地产税也得往出推,说把土地出让金都交了还让我交税,有人说我收入不高还要再征税,其实这些问题都能找到合情合理解决问题的方法。但是房地产税是现代化城市一项基本的税收制度,这个还是要加快推出的。

  第三是我们现在企业在出现分化。所谓创新、转型升级这些事一定是被逼出来的,日子好过的时候没有人愿意创新转型,到现在这种情况下需求已经不像过去那么多了,竞争一定是加剧的,加剧了以后真正有创新能力的,转型升级是早动手,有资源,有办法,而且做出成效来。

  第四通过对内对外开放加快服务业的发展,中国服务业有很大的增长空间。重点主要是生产性服务业,生产性服务业发达国家大概占到服务业25%,中国目前还不到15%,所以空间最大是这一块,包括像研发、金融、物流、信息服务。

  另外一块是社会性服务业,如医疗卫生、教育、文化娱乐、体育等,这一块我们还是要进一步开放,对外开放,这个方面是中国还会有些新的进展。

  同样重要的是对内也要开放。

  互联网等新技术带动的实体经济的优化配置效率提升。中国已经有一批具有全球竞争力的企业,同时中国是市场规模在世界上最大的。真正大的互联网企业排在世界前十位的来自哪些国家?来自一个是美国,一个是中国,为什么呢?人多。人多了以后商业模式才能够推广开。

  再一个我们产业配套条件比较好,因为技术这方面中国过去在以前的技术革命中间中国老是跟人家差距很大,这一次我们的技术有些方面即使有差距但是差距也不大,有些方面已经是并驾齐驱了,有些方面我们甚至在逐步领先,所以中国在这个方面一定会出现新的增长点和一批世界级的技术和企业。

  最后是前沿性创新带来的增长潜能,最近这方面消息很多,特别是人工智能最近的进步大家感到很吃惊,一直在讨论人创造出机器人(18.830, 0.03, 0.16%),最后你控制得住机器人吗?在讨论这个问题。包括新能源,智能驾驶新能源汽车等等,这方面进展也比较快,这个也会形成新的增长动能,当然目前这部分增长动能还比较小,但是未来的潜力还是比较大的。

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责任编辑:陈淋运

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